一般的なマンション投資　物件とは？

債権者が期待する利回りは金利と時価から構成されるが、株主が期待する利回りとは、配当(インカムゲイン)と株価の上昇(キャピタルゲイン)の両方から構成される。 支払条件が確定している有利子負債に比べ、配当も株価の上昇も、企業の業績によって変化してしまうものであり、投資をする側にしてみれば予想しにくい。
また、仮に会社が倒産した場合、株主は一般的に借入金や社債の返済後の残余資産に対しての請求権しかないことを考えると、株主は債権者よりもハイリスクな投資を行っていることになる。 したがって、ハイリスクな投資をする見返りとして債権者よりも高いリターンを期待すると考えられ、一般的にR(e)のほうがR(d)よりも高い。
以下に、自己資本コストを算定するときに用いるCAPM(CapitalAssetPricingModel)を説明する。 (3)CAPMについて：以下にCAPMの式を示した。
このCAPMによる式を解釈すると、株主の期待する利回りはリスクがない場合の利子率と、株式をもつことによる追加的なリスクの和に等しいと読み取れる。 つまり、株式に投資する投資家は、リスクがない場合の投資よりも、ハイリスクな株式に投資をしている分、より多くのリターン(リスクプレミアム)を期待するという考えを基本にしているE(R(m)ーR(f))は株式市場全体での平均的なリスクプレミアムを示し、βによってこれを各業界あるいは個別銘柄のリスクを反映させたものに調整している。
aβ値(ベータ値)の説明β値とは個別株式の市場(株式市場全体)に対する感応度である。 株式市場全体(日本を例にとると、東証株価指数(TOPIX)と想定するケースが多い)が1%変化したときに、その対象となる個別株式が何%変化することが想定されるかを表したものである。
図表2ー18は、Ⅹ軸にTOPIXの変化率、Y軸に個別銘柄の変化率をプロットし、回帰直線を描いたものである。 この直線の傾きが想定されるβ値に当たる。
つまり、個別の株式が株式市場全体に対して有する相対的なリスクの多寡を示す数値である。 個別の株式が市場全体のマーケットの変動より高い場合にはβ値は1以上になる。
逆に、個別の株式が市場全体のマーケットの変動より小さい場合、β値は1以下になる。 βが1の場合は、市場全体と同程度のリスクが想定される。

一般に、景気の影響を受けやすい建設業界やIT業界などの産業のβ値は1以上のケースが多く、あまり景気の影響を受けないといわれる電気・ガス業界や食品業界などの産業のβ値は1以下になるケースが多いといわれている。 CAPMを算定する際に、非公開会社のβ値の採用については、公開している類似会社のβ値を代用するケースが多い。
また、データの期間としては、特殊な要因が排除できる複数年間(5年間程度)をとるケースが多いようである。
bマーケットリスクプレミアム(a)IbbotsonAssociatesJapan,lnc.データについて：マーケットリスクプレミアムのデータを公表している機関として米国IbーbotsonAssociatesが有名であるが、2002年よりIbbotsonAssociatesJapan,Inc.において日本のマーケットリスクプレミアムのデータが算定され、レポートとして報告された。

日本のマーケットリスクプレミアムを算定するにあたり、基本的に米国IbbotsonAssociatesと同じ方法で算定しており、米国同様、今後日本でのマーケットリスクプレミアムのデータとしてデファクトスタンダードとなる可能性がある。 (b)配当込みのリスクプレミアム：マーケットリスクプレミアム算定にあたり、IbbotsonAssociatesJapan,Inc.では、東証1部上場全銘柄を時価総額加重した市場収益率2)を使用している。
株主が期待する投資収益率には配当(インカムゲイン)と株価の上昇(キャピタルゲイン)が含まれるため、IbbotsonAssociatesJapan,Inc.のデータを用いれば、この両方を加味した評価が実施できると考えられる。 この市場収益率のTOPIX利回りからリスクフリーレート(長期であれば10年国債インカム・リターン、短期であればコールレート)を差し引き、マーケットリスクプレミアム、すなわち株式に投資する際に、リスクフリーレートを超えて要求されるプレミアムの市場全体での平均値を算定している。
当該レポートでは、1952年から2001年までの期間における日本の長期ならびに短期のヒストリカル・エクイティ・プレミアムを報告している。 Cリスクフリーレートについてリスクフリーレートとは、通常、評価対象事業が属する国の国債等の利回りが使用される。

つまり、国が発行している債券なので、その国が崩壊的な状況に直面しない限りデフォルトしないと考えられるため、当該国での投資をする場合のリスクフリーでの利回りと考えられるからであるが、国債のなかでもある程度流動性が高く、かつ期間がある程度長い国債を用いてリスクフリーレートとするケースが多い(日本を例にとると、市場での取引量も多い10年債利回り店頭基準気配がしばしば用いられる)。
長期債を使用するもう一つの理由として、企業評価算定にあたって会社等が永続する、あるいは長期間にわたって存続すると仮定するケースが多いため、長期にわたる将来のリスクをも加味した長期債を用いて算定することになる。
一般的に長期の国債の利回りには、予想されるインフレ率が含まれていると考えられている(現在の日本の状況においては、インフレ率はゼロないしデフレの状況かもしれないが、上記の考え方によれば国債の利回りにはインフレ率を含んだ名目利回りになっている)。 厳密にいえば、企業が作成する事業計画と割引率の関係を、双方とも名目ないしは実質ベースでそろえる必要がある。

もし、事業計画にインフレ率を考慮していない実質ベースの事業計画でめれば、リスクフリーレートからその予想インフレ率を取除いて調整する必要がある(特に、インフレ率の高い国の事業ないし会社を評価する場合には影響が大きいため、注意が必要である。 (4)非流動性プレミアム：評価対象会社が公開企業でない場合、上記で算定したCAPMに基づいた自己資本コストに、追加のリスクプレミアム(ここでは非流動性プレミアムと称する)を加える場合がある。
つまり、CAPMでは株式の流動性が高い公開企業を想定した割引率となり、公開会社のようにある程度規模のある企業と比較し、事業リスク・財務リスクが高く、また、株式の流動性も低いと考えられる場合には、追加のプレミアムリスク(対象会社・事業によるが数%程度のプレミアムリスクの加算が一般的)が必要となる。
(5)計算例：図表2ー19および図表2ー20に、サンプルケースとして、本書で想定しているⅩ社のビール事業の想定データをもとに、FCFの算定および事業価値を算定したモデルを紹介する。
また、FCFのデータを現在価値に割り引き、企業価値を算定する工程を示す(仮に割引率を8%とし、余剰現預金・遊休資産等はないものと仮定している)。 予想期間1ー5年各々の割引現在価値(FCF現在価値)の合計(49億600万円)と残余価値(106億900万円)の合計値がⅩ社ビール事業部の事業価値(155億1,600万円)となる。ここでは、企業が生み出すキャッシュフローは期中を通じて平均的に獲得されたものと想定し、期央主義の考え方によって計算している。
期央主義の場合には、現価係数の算定にあたって1乗、2乗・・・ではなく、0.5乗、1.5乗・・・というように計算される。 また、残余価値の算定にあたっては税引後営業利益(EBIAT)が永続するものと仮定し、減価償却費と設備投資額が毎期同規模程度、ワーキングキャピタルの増減はないものと仮定している。
評価上典型的に問題となる点について(DCF法)(1)会社の事業計画が基礎：DCF法を行うにあたり、その基礎となるのはいうまでもなく会社の事業計画である。


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